Erfdienstbaarheid – door Ines Knapen

Indien uw buurman niet bij de openbare weg kan komen zonder door uw tuin te gaan, is er sprake van overpad. Het recht van overpad is een vorm van erfdienstbaarheid. Erfdienstbaarheid betekent dat er twee erven zijn. Één erf is het dienende erf. De eigenaar van het dienende erf is belast met de erfdienstbaarheid. Het andere erf, het heersende erf, maakt gebruik van de erfdienstbaarheid. In onderstaand artikel wordt aandacht besteed aan het bestaan van een erfdienstbaarheid, welke verplichtingen daarbij horen en of mogelijkheden bestaan om de erfdienstbaarheid te doen eindigen.

Is erfdienstbaarheid aanwezig?
Erfdienstbaarheid kan ontstaan door het vastleggen van afspraken in een notariële akte of door verjaring. Het staat u en de eigenaar van het aansluitende erf vrij om afspraken te maken omtrent de erfdienstbaarheid. Nadat u samen afspraken hebt gemaakt, dient u dit vast te leggen in een notariële akte die ingeschreven wordt in het Kadaster. Door de vastlegging in de notariële akte gelden de afspraken ook voor eventuele rechtsopvolgers. Daarnaast kan erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Voor het ontstaan van erfdienstbaarheid door verjaring is van belang of de verkrijger te goeder trouw is. Indien geen afspraken zijn vastgelegd of deze onduidelijk zijn, wordt gekeken naar de gewoontes die zijn ontstaan tijdens het (zonder tegenspraak) gebruik van de erfdienstbaarheid. Mocht de eigenaar van het heersende erf zich beschouwen als rechthebbende van de erfdienstbaarheid en zich ook zo gedragen? Dan kan de erfdienstbaarheid na tien jaar ontstaan. De eigenaar van het dienende erf heeft een vordering tot beëindiging van het gebruik. Deze vordering verjaart na twintig jaar. Na het verloop van deze termijn is het niet meer zomaar mogelijk om uw erf af te sluiten voor de eigenaar van het heersende erf.

Rechten en plichten
De afspraken die gemaakt worden tussen de eigenaren van de erven worden vastgelegd in de notariële akte. Het is ook mogelijk om als eigenaar van het dienende erf een (maandelijkse) geldsom vast te leggen die de eigenaar van het heersende erf dient te betalen voor het gebruik. De eigenaar van het heersende erf moet ervoor zorgen dat zijn gebruik van de erfdienstbaarheid voor zo min mogelijk last zorgt voor de andere eigenaar. De eigenaar van het heersende erf maakt gebruik van de erfdienstbaarheid. Hij mag op kosten van de eigenaar van het dienende erf zaken laten verrichten indien die noodzakelijk zijn om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een zandpad met veel kuilen die bestraat wordt. Wel dient hij deze zaken te onderhouden. Het is mogelijk om deze zaken weg te halen, indien het net zo opgeleverd wordt als dat het in de oude situatie was.

Opheffing
Indien sprake is van onvoorziene omstandigheden kan de rechter de erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen. Het is hierbij van belang dat de omstandigheden dermate ernstig zijn dat het noodzakelijk is de erfdienstbaarheid op te heffen of te wijzigen. Is de erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring? Dan is opheffing alleen mogelijk indien de erfdienstbaarheid in strijd is met een algemeen belang.

Afstand
De eigenaar van het erf die gebruik maakt van de erfdienstbaarheid heeft de mogelijkheid om afstand te doen van de erfdienstbaarheid. De eigenaar van het dienende erf is verplicht daaraan mee te werken. De wijziging zal ook in de notariële akte vastgesteld moeten worden.

Rechtswinkel Eindhoven en COVID-19
Heeft u vragen over erfdienstbaarheid? Onze adviseurs helpen u graag verder.
In verband met de corona-maatregelen organiseren wij op dit moment digitale spreekuren op de dinsdag- en donderdagavonden. Voor meer informatie over het maken van een afspraak hiervoor klik hier.