Verborgen gebreken in een koopwoning | door Julia Leeters

De koop van uw nieuwe woning is eindelijk rond, maar u komt na de koop tot de ontdekking dat het een gebrek heeft. Dit gebrek was niet zichtbaar op het moment dat u de woning kocht. Denk bijvoorbeeld aan een probleem met de fundering of een lekkage die niet zichtbaar was tijdens de bezichtigingen. Het kan zijn dat de verkoper het gebrek niet heeft gemeld, of dat u de woning zelf niet goed genoeg heeft onderzocht. Hoe nu verder?

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht
Het is van groot belang dat het verborgen gebrek ook daadwerkelijk verborgen was op het moment dat u de woning kocht. Indien u tijdens de bezichtiging al sporen van een lekkage heeft opgemerkt, valt dit onder de onderzoeksplicht van de koper. Dit is de plicht van de koper om te onderzoeken of er sprake is van gebreken aan hetgeen wat gekocht wordt. Hierbij is het uw eigen verantwoordelijkheid om dit ter sprake te brengen bij de verkoper. Doet u dit niet, dan is het in de meeste gevallen niet mogelijk om eventuele schade in verband met het verborgen gebrek op de verkoper te verhalen. De verkoper heeft daarentegen te maken met een mededelingsplicht. Dit houdt in dat indien de verkoper op de hoogte is van een gebrek, hij dit aan de koper moet melden. Wanneer de verkoper dit niet doet, is hij in beginsel aansprakelijk voor de schade die de koper lijdt als gevolg van het verborgen gebrek.

Ernstige en minder ernstige verborgen gebreken
Een ernstig verborgen gebrek is zo ernstig dat het de bewoonbaarheid of de veiligheid van de woning in gevaar brengt. De woning kan in dergelijke gevallen niet normaal gebruikt worden. Het kan bijvoorbeeld gaan om constructiefouten, lekkages, asbest, betonrot of problemen met de fundering van de woning. Een ernstig verborgen gebrek kan grote gevolgen hebben voor de bewoner en kan leiden tot hoge reparatiekosten. Een minder ernstig verborgen gebrek brengt de bewoonbaarheid of veiligheid van de woning niet direct in gevaar. Het zijn dingen die enigszins simpel hersteld kunnen worden, zoals een poort die niet sluit of een defecte vaatwasser.

Wat kunt u doen?
Het is belangrijk dat u het verborgen gebrek vastlegt, zodat dit gebruikt kan worden als bewijs. Vervolgens is het van belang om schriftelijk contact op te nemen met de verkoper, zodat hij de mogelijkheid heeft het gebrek te herstellen. Als het gaat om een ernstig gebrek waarbij u hoge kosten verwacht, dient u een expert in te schakelen die een rapport op kan stellen over de ernst van de situatie.  Bij een ernstig gebrek waarbij er snel gehandeld moet worden, kunt u het probleem zelf oplossen en vervolgens proberen de kosten op de verkoper te verhalen.

Aansprakelijkheid
Nadat u de verkoper op de hoogte heeft gesteld van het gebrek, luidt de vraag wie er aansprakelijk is in deze situatie. Dit hangt af van de afspraken in de koopovereenkomst en van wat de verkoper u over de woning heeft verteld. Vaak is het lastig te beoordelen of er sprake is van een verborgen gebrek. Daarnaast kan de aansprakelijkheid ook worden uitgesloten door middel van een ouderdomsclausule of een niet zelfbewoningsclausule. Het kan dus per situatie verschillen wie er aansprakelijk is voor de schade.

Bent u in aanraking gekomen met een verborgen gebrek? Schroom dan niet om eens bij ons binnen te lopen. Dat kan tijdens het spreekuur op dinsdag- of donderdagavond van 19:30 tot 20:45 uur. Onze juridisch adviseurs helpen u graag verder.